Índices de reajuste praticados nos contratos de locação

Mario Cerveira Filho*

Muitos locadores estão impingindo aos locatários cláusulas contratuais estipulando que, quando da época do reajuste, poderão escolher o maior dentre os índices disponíveis. Ou seja, aquele índice de reajuste que sofreu maior acúmulo ao longo do período de apuração.

Estabelecem ainda que o reajuste se dê conforme a variação positiva do índice eleito. Ou seja, em caso de deflação, os valores dos contratos não serão reduzidos.

Estas são algumas das preocupantes movimentações nas relações locatícias, talvez, fruto da instabilidade econômica e financeira gerada pelo retorno da inflação, mal antigo da economia nacional, que resolveu dar as caras novamente. Os locatários por sua vez, estão aceitando estas (novas) modalidades de cláusulas porque, caso contrário, não conseguem alugar imóveis, até pela escassez do mercado.

Na verdade, estão gerados vícios de vontade nos contratos de locação. Uma vez que não está sendo expressa a livre manifestação do locatário, mas sim, pura adesão compulsória.

O que corrobora com esses graves problemas e outros correlatos, sem dúvida, é o fato de não existir no Brasil um índice exclusivo para o reajuste dos contratos de locação.

Nesse vácuo,estão à disposição na cesta de índicese dentre os mais utilizados, os IGPs, IPCs etc. Os quais são discrepantes entre si.

Ora, o IGP-DI/FGV (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna, calculado pela Fundação Getúlio Vargas) éum dos indices mais praticados nos reajustes dos instrumentos locatícios e origina-se da seguinte média ponderada: 60% do Índice de Preços do Atacado (IPA-DI); 30% do Índice de Preços ao Consumidor (IPC-DI) e 10% do Índice Nacional de Construção Civil (INCC-DI).

Esse índice apura as variações de preço de matérias-primas agrícolas e industriais no atacado e de bens e serviços finais no consumo. Entre os índices considerados estão os preços de produtos alimentícios, transporte, habitação, educação, saúde e vestuário. A taxa acumulada do IGP-DI ainda é usada como indexadora das dívidas dos Estados com a União.

O IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços – do Mercado, calculado pela Fundação Getúlio Vargas), também muito utilizado, origina-se da seguinte média ponderada: 60% do Índice de Preços do Atacado (IPA-M); 30% do Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M) e 10% do Índice Nacional de Construção Civil (INCC-M).

O IGP-M apura as variações de preço de matérias-primas agrícolas e industriais no atacado e de bens e serviços finais no consumo. Entre os índices considerados estão os preços de produtos alimentícios, transporte, habitação, educação, saúde e vestuário. Costuma ser utilizado também para reajustar tarifas públicas e planos de seguros saúde (nos contratos mais antigos).

OIPC-FIPE (Índice de Preços ao Consumidor, calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas desde 1968), registra a variação de preços no município de São Paulo. A FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) mede a variação dos itens em sete grupos de despesas: habitação, alimentação, transporte, despesas pessoais, saúde, vestuário e educação.

OIPCA-IBGE (Índice de Preços ao Consumidor Amplo, calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), mede a variação de preços para as famílias com rendimentos mensais entre 01 e 40 salários mínimos, nas regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba, Porto Alegre, Brasília e município de Goiânia. Para levantamento de aluguel e condomínio, tem como unidade de coleta estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, concessionárias de serviço público e domicílios.

São considerados nove tipos de produtos e serviços: alimentação e bebidas, artigos de residência, comunicação, despesas pessoais, educação, habitação, saúde e cuidados pessoais, transportes e vestuário. Ao todo são calculadas as variações de preços de 465 subitens.

O IPCA/IBGE é o índice utilizado pelo Conselho Monetário Nacional para calcular a meta de inflação para o Brasil a cada ano.

Estes índices têm, realmente, uma relação direta com os aluguéis?

Nessa esteira de raciocínio, apenas a título ilustrativo, dos índices disponíveis e mais utilizados, tivemos as seguintes variações para o ano calendário 2010: IGP-M/FGV – 11,32%; IGP-DI/FGV – 11,30%; IPC/FIPE – 6,40% e IPCA/IBGE – 5,91%.

Ora, não é razoável que o índice de reajuste mais utilizado para os contratos de locação (IGPs) corresponda, praticamente, ao dobro daquele que apurou a inflação para o Brasil (IPCA).

Essas distorções, obviamente, alavancam a inflação, afetando em cadeia a estrutura econômica nacional.

Projetos de lei que visam coibir essas distorções serão sempre muito bem vindos e, obviamente, irão receber muitas pressões contrárias dos grandes grupos econômicos/locadores. Porém, farão com que os nossos legisladores tenham a obrigação de analisar com mais profundidade e afinco todos estes aspectos, de forma a equilibrar as relações existentes entre locatários e locadores.

* Mario Cerveira Filho é advogado especializado em direito imobiliário, professor de Pós-graduação Latu Sensudo Curso de Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie e do Curso MBA – Gestão de Franquias – da Fundação Instituto de Administração (FIA), sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados