Condômino inadimplente mantém direito a voto se estiver com outra unidade em dia

Um assunto recorrente em reuniões e conversas informais em condomínios é sobre direito a participação e voto em assembleias no caso de inadimplência. Já é sabido que, se o condômino tem apenas uma unidade, ele fica sem esses direitos citados. Mas e no caso de um investidor, proprietário de mais de um apartamento e que está em dia com pelo menos um imóvel?

Em acórdão publicado em 7 de outubro de 2013, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o condômino tem direito a participação e voto em assembleia, das unidades que está adimplente (Recurso Especial 1375160/SC 2013/0083844).

“A unidade isolada constitui elemento primário da formação do condomínio edilício, e se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade, o que é corroborado pela natureza propter rem da obrigação condominial. “Se o condômino está quite em relação a alguma unidade, não pode ter seu direito de participação e voto – em relação àquela unidade – tolhido”, entendeu a relatora, ministra Nancy Andrighi.

Muitos investidores acabam ficando nessa situação quando alugam a terceiros. Isso porque, ao invés de pagar as taxas condominiais e cobrar junto com os aluguéis e IPTU, o proprietário deixa o pagamento na mão dos inquilinos, que podem não honrar com o compromisso. Entretanto, para o condomínio, os inquilinos são estranhos – quem responde é sempre o dono.

“Estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade. O fato de um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma em nada altera a relação entre unidade isolada e condomínio”, completou a ministra Nancy Andrighi.

O artigo em questão é o de número 1.335 do Código Civil, inciso III, que cita, dentre os direitos dos condôminos, o de “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”.

O advogado Daphnis Citti de Lauro, especialista em Direito Imobiliário, concorda com a decisão e alerta os locadores que, para evitar situações como estas, priorizem pagar diretamente o IPTU, o condomínio e os demais encargos da locação. Posteriormente, devem cobrar os inquilinos, a fim de não terem surpresas desagradáveis nem prejuízos.

“O melhor é contratar uma empresa para administrar as locações e que trabalhe desta forma. É muito comum, quando o inquilino fica encarregado de pagar o boleto, que o proprietário seja surpreendido com oficial de justiça na sua porta. E, normalmente, quem não paga condomínio também não paga IPTU”, afirma.
Sobre Daphnis Citti de Lauro

Advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.