O limite no acesso dos síndicos a áreas privativas

*Rodrigo Karpat

O síndico do condomínio tem como dever zelar pela conservação das chamadas áreas comuns, que são espaços de lazer acessíveis a todos os moradores. Como previsto no artigo 1.348 do Código Civil (CC), é permitido ao síndico o ingresso ilimitado nessas áreas, “Compete ao síndico: V…diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns…”. Já as áreas privativas são de uso exclusivo, e o ingresso no interior de qualquer unidade só é permitido com autorização do condômino ou por ordem judicial, sob pena de interferir no direito de propriedade.

Se a situação for emergencial, como, por exemplo, um vazamento de água que implica na necessidade do fechamento imediato do registro, ou um fogão ligado com risco de incêndio, o síndico pode agir, e está amparado pelo artigo 861 do CC, na qualidade de gestor de negócios. “Aquele que, sem autorização do interessado, intervém na gestão de negócio alheio, dirigi-lo-á segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono…”. Se a gestão foi iniciada contra a vontade manifesta ou presumível do interessado, este responderá pelos prejuízos de danos na gestão, podendo inclusive o dono do negócio exigir que o gestor restitua a coisa no seu estado anterior.

Para os demais casos, mesmo que graves, como a realização de uma obra no interior de uma unidade sem o devido alvará, o que põe em risco os que ali coabitam, o caminho é o ingresso imediato de uma medida judicial com pedido liminar a fim de impedir o prosseguimento da obra. Se for caso de cessar uma situação, deve-se ingressar com uma medida judicial com o objetivo de obrigar o morador a fazer, ou deixar de fazer algum ato prejudicial ou até mesmo permitir o acesso no interior da unidade.

Em contrapartida, já tivemos casos práticos de denúncia por parte de condôminos de “Crime de Violação de Domicílio”. Mesmo que a convenção do condomínio afirme que o síndico tenha direito de ingressar no interior de uma unidade em casos específicos, como, por exemplo, verificar uma obra, o condômino não autorizou o ingresso e prestou queixa na delegacia. O crime está previsto no artigo 150 do Código Penal: “Entrar ou permanecer, clandestina ou astuciosamente, ou contra a vontade expressa ou tácita de quem de direito, em casa alheia ou em suas dependências: Pena – detenção, de 1 (um) a 3 (três) meses, ou multa”.

O síndico precisa ter bom senso e se perceber que sua ação poderá causar algum prejuízo ou represália, deve se proteger. No caso em questão, o caminho que evitaria isso seria notificar o condômino para a imediata interrupção das obras sob pena das medidas judiciais cabíveis. Caso o pedido não seja atendido, o condomínio poderá ingressar com medida judicial com o fim de obrigar o condômino de forma imediata a paralisar a obra.

Foi o que aconteceu em um condomínio no bairro de Santo Amaro, em São Paulo. Na medida liminar do processo, que está em trâmite na 7ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, o juiz determinou que o condômino interrompesse as obras realizadas sem autorização prévia do síndico:

“Contudo, por agora, concedo a tutela antecipada, determinando a imediata paralisação das obras empreendidas pela ré na unidade nº 706 do condomínio-autor, por ela adquirido. Somente caberá a ré recompor as paredes alteradas por ela e que integram a estrutura das paredes “autoportantes” no prazo de 30 dias, a contar da intimação do presente. Se o caso, esta reconstituição deverá ser acompanhada por técnico indicado pelo autor (e, se o caso, em comum acordo com a construtora). Na hipótese de inércia da ré, ou de execução incompleta ou incorreta do serviço, poderá a autora ingressar no imóvel da demandada e promover, com a equipe de sua confiança, os reparos necessários, desde que acompanhados de técnicos responsáveis e através da elaboração de laudos comprobatórios. Tratando-se de tutela antecipada, o mandado deverá ser cumprido com urgência e pelo oficial de justiça de plantão.”

Desta forma, o síndico deve avaliar bem a situação antes de tomar qualquer medida, que deve estar amparada pela lei. No caso de acesso à unidades de terceiros, a prévia autorização, de preferência por escrito, evita dissabores ao condomínio, como a queixa de invasão de domicílio. Por outro lado, permitir o acesso da unidade, muitas vezes, evita que o morador seja demandado judicialmente. Mas, para que isso aconteça, é imperioso o bom senso e a prévia avaliação das medidas necessárias, que somente poderão ser apuradas caso a caso.

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados