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22 de Agosto de 2019
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    Novos rumos na administração de condomínios

    Direito Legal
    Publicado por Direito Legal
    há 8 anos

    Novos rumos na administração de condomínios

    Gabriel Karpat*

    É incontestável que nesta última década a gestão condominial sofreu profundas alterações. A contínua falta de visão sobre a necessidade de profissionalização de um mercado antes sem importância e marginalizado, gerou alguns descompassos e deixou sequelas que só o tempo ajustará.

    Destacamos as principais:

    1 – A falta de visão de condôminos e do corpo diretivo sobre a necessidade de uma postura mais independente e mais planejada nas ações do edifício.
    Considerando-se o envelhecimento das edificações e as ações periódicas de manutenção preventiva, corretiva e emergencial, jamais se deve desprezar nos orçamentos os recursos para a modernização. Trata-se de um fator de atualização do patrimônio. Essa visão é imperativa e deve ser reforçada em cada reunião junto aos moradores.

    2 – As administradoras de condomínios devem manter o foco em seu objetivo principal: assessorar e orientar o cliente. Atualmente, grande parte das administradoras agregam serviços e benefícios que muitas vezes só visam a sua diferenciação entre as mais de quatro centenas de empresas que disputam o mesmo mercado. Com isso, sua atividade principal fica em segundo plano.

    O condomínio, por meio de seus condôminos e responsáveis, passa a ter uma gama de serviços, úteis, mas secundários, que compensam a ausência de um atendimento personalizado. Não é raro o serviço das administradoras ser comparado com o atendimento sofrível das empresas de telefonia e TVs a cabo. Somente quando o sentido de consultoria for aceito pelos contratantes é que a função principal das administradoras será resgatada e os serviços, valorizados.

    3 – A falta de regulamentação da profissão é, talvez, o fator mais importante nesse processo de ajuste e descompasso.
    A gestão condominial é elemento de alta importância na condição econômica dos moradores. E não devemos desconsiderar a crescente migração da população para edificações cada vez mais complexas, pelos atrativos que as construtoras oferecem ao mercado. Já podemos projetar que aproximadamente 50% da população da Capital paulista irá morar em condomínios, nos próximos anos.

    A complexa gama de atividades que o setor envolve exige atenção especial no que se refere ao atendimento constante da legislação, às relações trabalhistas e às posturas municipais da edificação, além da atenção para a segurança de seus moradores. São atribuições claramente direcionadas às administradoras profissionais que atuam nesse segmento.

    Porém, não devemos esquecer que, adicionalmente, exercem essa profissão também advogados, contadores, síndicos profissionais e há ainda as gestões independentes denominadas autogestões. Trata-se de uma complexa rede de prestadores e profissionais que não seguem padrões claros e, muitas vezes, sequer seguem as normas que regem os condomínios, hoje definidas pelo Código Civil. É clara a necessidade de uma padronização dos sistemas e demonstrativos contábeis e financeiros para aumentar a transparência e o entendimento por todos os usuários.

    4 – Falta de ação coorporativa dos condomínios e administradoras. Ações conjugadas são muito raras e de resultados escassos frente à importância e à quantidade de condomínios existentes.

    Se as administradoras se estruturaram para atender à demanda em toda a gama de serviços, as suas ações são sempre isoladas, atingindo somente os clientes de uma ou outra empresa. A concorrência voraz é em parte causadora dessa desorganização da categoria, aliada à falta de regulamentação.

    É preciso, entretanto, superar as diferenças e recuperar o sentimento de união para que se alcancem resultados melhores e se recupere a credibilidade do segmento como um todo. O “lucro” será dos clientes. No caso, os condomínios.

    Tratar os condomínios como empresas deixou de ser uma proposta retórica para se transformar em necessidade urgente. A crescente modernização dos edifícios inteligentes já é um fato. Não podemos esperar que as ações governamentais apresentem programas e soluções globais. Cabe a cada empresa administradora, a cada síndico e morador agir e colaborar com ações concretas, que vão desde economias individuais dos elementos de utilização coletiva (como o gasto com água) até a participação comunitária por meio de gestos e ações que ensejem a melhoria da qualidade de vida de sua pequena comunidade, chamada condomínio.

    * Gabriel Karpat é diretor da GK Administração de Bens Ltda e consultor do escritório Karpat Sociedade de Advogados

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