Limites da responsabilidade do arrematante pelo pagamento de taxas condominiais em atraso

*Josiclér Vieira Beckert Marcondes

A doutrina e a jurisprudência já firmaram entendimento de que a obrigação de pagamento das despesas de condomínio para conservação da coisa comum tem natureza propter rem (“em razão de” ou “por causa de”), ou seja, os encargos condominiais são considerados débitos vinculados ao imóvel. Por este motivo, quem adquire uma unidade em edifício edilício, ou mesmo em condomínio horizontal também regido pelas normas do condomínio edilício, responde pelas dívidas do antecessor, mesmo que não tenha conhecimento de sua existência.

Sendo assim, tendo ocorrido alienação do bem, mesmo que por arrematação em hasta pública, o adquirente deve arcar com as obrigações que dele advém. Poderá, no entanto, exercer o direito de regresso contra o antigo proprietário cobrando dele os valores devidos ao condomínio, referente ao período anterior a arrematação. Em relação aos débitos tributários do imóvel, o IPTU, estes seguem a mesma natureza, ou seja, também são considerados propter rem, onde o pagamento da dívida é garantido pelo próprio imóvel que deu origem à mesma.

E em relação aos tributos há previsão expressa no Código Tributário Nacional, em seu artigo 130, parágrafo único, de que os valores devidos serão quitados com o valor obtido na alienação judicial. Tal previsão não está clara e expressa no ordenamento jurídico, em relação às taxas condominiais, a fim de que também sejam descontadas do valor da arrematação depositado em juízo.

O Código Civil/2002, em seu artigo 1.345 previu que o adquirente de imóvel em condomínio responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios. No entanto, não fez menção à possibilidade do arrematante ter descontado do preço, o valor devido ao condomínio pelo antigo proprietário. Em que pese essa omissão, a jurisprudência do STJ se firmou nesse mesmo sentido, ou seja, de que as dívidas de condomínio anteriores à arrematação deverão ser satisfeitas com o produto da arrematação, descontando-se parte do preço para pagamento das taxas condominiais atrasadas.

Resta-nos analisar a questão do prazo prescricional para a cobrança das taxas de condomínio. À época em que vigorava o Código Civil de 1916 entendia-se que, por não haver previsão expressa quanto ao prazo prescricional para a cobrança de encargos de condomínio, o prazo prescricional era o geral, de vinte anos. Com a entrada em vigor do Novo Código Civil, em 11 de janeiro de 2003, o qual de modo geral reduziu os prazos prescricionais das ações, seguindo a mesma linha de raciocínio, considerava o prazo prescricional para ajuizamento das ações de cobrança das taxas condominiais, o prazo geral de 10 (dez anos), de acordo com o artigo 205 do CC/2002.

No entanto, recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1.139.030-RJ, onde foi relatora a Ministra Nancy Andrighi, julgado em 18 de agosto de 2.011, mudou esse entendimento. Aplicando regra diversa da que vinha sendo adotada, a decisão apontada reconheceu que as ações de cobrança de condomínio prescrevem em 5 (cinco anos), nos termos do previsto no artigo 206, § 5º, inciso I, do CC/2002.

Bem fundamentada decisão, cujo entendimento é também compartilhado pelo jurista Arnaldo Rizzardo, se funda em dois requisitos básicos: (i) dívida líquida; (ii) definida em instrumento privado ou público.

A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada. Quanto a definição em instrumento, como bem o definem Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart: “é o documento formado com o fim específico de fornecer elemento de prova de certo fato jurídico.”

Isto posto, quando o condomínio define o valor das cotas condominiais de acordo com a convenção de condomínio (conforme previsto nos artigos 1.333 e 1.334 do CC/2002) e das deliberações das assembleias (art. 1350 e 1.341 do CC/2002)é que o crédito passa a ser considerado líquido, onde o condômino tem todos os elementos necessários, decididos e contidos nesses instrumentos, para saber o valor das obrigações impostas a ele, pelo regime de condomínio. Afinal, as cotas de condomínio nada mais são do que um rateio das despesas para manutenção dos imóveis nele contidos.

Esta nova interpretação dada ao prazo prescricional de cinco anos para a propositura de ação de cobrança contra condômino inadimplente terá reflexos imediatos. Os casos de inadimplemento em condomínios são bastante comuns e as ações de cobrança das taxas condominiais devem ser ajuizadas com certa celeridade, a fim de que os atrasos não interfiram de modo significativo na administração do condomínio, onerando os demais condôminos adimplentes.

No entanto, também são comuns os casos onde, o condômino que tem seu imóvel financiado por agente financeiro e perante ele tornou-se inadimplente, o condomínio não ajuíze ação de cobrança esperando que um terceiro, comprador desse imóvel, ou mesmo o arrematante do imóvel que o adquire em hasta pública, compareça para pagar as cotas de condomínio em atraso.

Como as ações judiciais são morosas é possível que entre o início do inadimplemento do condômino e a data da hasta pública onde ocorrer a arrematação da unidade condominial, já se tenham passados cinco ou mais anos. Desta forma, o condomínio poderá cobrar e receber apenas as cotas condominiais vencidas até cinco anos antes da data da arrematação e não por todo o período do inadimplemento do antigo proprietário do imóvel.

Para evitar este risco é que os condomínios devem ajuizar ação de cobrança independente da situação do condômino inadimplente e dentro do prazo legal.

*Josiclér Vieira Beckert Marcondes é sócia do escritório Katzwinkel & Advogados Associados.