Redução do ITBI na Justiça

Por Erio Umberto Saiani e Rodrigo Helfstein, sócios do Saiani & Saglietti Advogados

Com quase 4 milhões de residências, a cidade de São Paulo arrecadou no ano passado pouco mais de 1,7 bilhão de reais do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Nos primeiros quatro meses deste ano o montante pago pelos contribuintes já atinge 500 milhões de reais. Mas estas quantias foram turbinadas nos últimos anos por uma fórmula de cálculo que bate de frente com a lei. Assim, contribuintes têm obtido por meio de ações judiciais autorização para alterar o critério de cálculo da fazenda paulistana. O montante a ser recolhido para os cofres do município cai pela metade, indica levantamento feito em ações desse tipo disponíveis nos principais fóruns da capital.

Em outros municípios do país é utilizado como base de cálculo do ITBI o valor venal do imóvel ou aquele referente à transação de compra e venda. Em São Paulo, utiliza-se um percentual sobre o valor da negociação ou o venal de referência (VVR), índice esse determinado pela Prefeitura com base em pesquisa de mercado e sem data pré-definida para atualização. Portanto, aplica-se ao ITBI paulistano o valor que estiver mais alto no momento em que o negócio for concretizado. De acordo com o atual cenário imobiliário, os preços estão reduzidos, restando aplicado o mencionado VVR.

Mas não há base legal para esta cobrança, configurando-se violação aos artigos 150 da Constituição Federal e 97 do Código Tributário Nacional, o que vem sendo corroborado pelas decisões judiciais. Ou seja, a base de cálculo do ITBI deve ser composta pelo valor da negociação ou pelo valor venal que consta na planta de valores genéricos do município e serve de referência inclusive à cobrança do IPTU.

Hoje, ao comprador do imóvel da capital paulista não existe a chance de escolher entre uma ou outra opção de base de cálculo, sendo que o sistema da Prefeitura gera automaticamente o valor a ser recolhido.